わたしが杉並区で中古マンションを買った話(平成29年5月15日)

 

ページ番号1032674  更新日 平成29年5月15日 印刷 

今のアパートの階段移動が辛くなってきて、いずれは引っ越したいと思っていたヤリタガリ家。さて、どこへ引っ越そう?
ただ住めればいいってわけでもないけど、お金がたくさんあるわけでもないし、損するのもイヤ。
賃貸か? 持ち家か?
戸建か? マンションか?
都心か? 郊外か?
我が家はこんな風に考えて決めました。

家並のイラスト

賃貸か? 持ち家か?

賃貸のメリット

  • 近隣住民とのトラブルや子どものいじめ等の際に、すぐに転居できる
  • 多額のローンを背負わずに済む
  • 設備の修繕費は、基本的には大家が負担してくれる

持ち家のメリット

  • 資産を持てる
  • 内装や設備を、自由に選べる
  • 団体信用保険が生命保険代わりになる

私はずっと賃貸派でした。
トラブル時にすぐに逃げ出せるようにしていたかったのです。
でも、家が残らず、もったいないというのも事実。
そこでいつしか、『売れる家なら買ってもいい』という考えが芽生えていました。

戸建か? マンションか?

戸建てのメリット

  • 自分の城という感覚を味わえる
  • 土地が全て自分のもの
  • 間取りが自由
  • ペットを飼うのも自由
  • 管理費や修繕積立金が不要

マンションのメリット

  • エレベーターがあれば階段の上り下りが不要
  • 共用の庭の手入れ等は管理会社等がやってくれるため手間いらず
  • 固定資産税が比較的安い

家のイラスト

我が家は、積極的に家を探していたわけではなく、きっかけは、不動産屋の営業マンからの連絡でした。
以前、近所のモデルルームを冷やかしに行った際、名刺をもらっていた営業マンです。

買うかどうかはともかく、この先、住む家をどうしていくか、ご夫婦ですり合わせをする機会になれば、とのこと。

店内のキッズスペースで子どもを遊ばせながら、不動産屋を交えてどんな家に住みたいか話をしていたところ、戸建て派だと思っていた夫が、東京ならマンション派、だったことが判明。

この時点では、そんなに購入に対して真剣ではなかったものの、よさそうな物件があったら紹介するというので、まぁ、じゃあ、よろしくお願いします、と依頼しました。

売れそうな家か?

我が家は、いずれ実家のある地方に移り住みたくなるかも、という中途半端な予定があるため、家を買うとしても永住はせずに、売るつもりでした。

では、どんな家なら売れるのか。

売れる家の条件(筆者の個人的見解です)

  • 都心に近い
  • 駅から近い(徒歩10分以内、理想は徒歩5分以内)
  • 新耐震基準(昭和56年以前のものは旧耐震基準)
  • 管理体制がよい(コンクリート造の建物は50年で償却されるが、管理状態によっては100年近く持つだろうと言われている)

つづいて、住む家としての条件。

住みたい家の希望

  • 2階以上ならエレベーター必須
  • バリアフリー
  • 気に入った間取り
  • 日当たりのよさ
  • 風通しの良さ
  • 庭の管理が不要
  • 管理費や修繕積立金の金額が妥当(少ないと設備の修理時に臨時に徴収される恐れがある)

杉並区はどこも比較的人気の高いエリアであるし、上の子が行っている保育園に通い続けられるよう、近隣の地域で探してもらうことにしました。

気に入った物件を内覧

虫眼鏡で家を見ている人のイラスト

いくつか内覧したものの先に進まなかったのですが、いただいていた物件広告の中に、間取りの気に入った物件を発見。
築年数など、妥協する点はあるものの、広告と内覧の結果、夫婦とも納得できました。

チェックしてOKだったところ
  • 都心に近い杉並区         
  • 駅から徒歩5分
  • 新耐震基準
  • 外壁に亀裂などはなく、最近大規模修繕済みと管理体制良好
  • 売主さんが売る理由は、トラブルが原因ではない
  • 気に入った間取り
  • 風通しのよさは、おそらくOK(室内ドアがバタンと閉まったことがあるとの話)
  • ゴミ置場はきれい、管理体制良好     

不安なところ

  • 1階は店舗だけど、耐震性能は十分だろうか。
  • 窓が東向きと西向きしかないが、採光は充分か
  • 西の部屋にエアコンがないが、快適か。
  • よいご近所づきあいがあるようだが、あえて話していないトラブルはないか。
  • 構造上の欠陥等はないか(契約してからでないと図面等は見られない)

家やマンションの購入に関する書籍を、図書館で借りて読みまくりましたが、実際見てみると簡単には確認できません。
日当たりや騒音、風通しなどの快適さに関わる部分は、個人の感じ方の違いもあるので、結局住んでみないと分からないのかなと思いました。

予算はいくらか

これ、ほんと難しいんですよ。
結局気持ちの問題なので。
我が家では、家を借りるとしたらいくらまで出すかを基準に考えました。
それでも、多額のローンが現実味を帯びてくると怖くなり、本当に賃貸より得なのか表を作って比較したりしました。

賃貸
  • 8年後まで、今の家賃+管理費
    〇万円 × 12.5カ月 × 8年 = 〇万円
  • 8~15年後まで、子供部屋を増やすため、高めの家賃
    〇万円 × 12.5カ月 × 7年 = 〇万円
    (注)12.5カ月としたのは2年ごとに1カ月分の更新料を含むため

購入

  • 物件価格(土地+建物)
  • 諸費用(物件の1割程度)
  • 管理費
  • 修繕積立金
  • 固定資産税
  • リフォーム代

我が家の結論。売れるなら、買ったほうが得。

住宅ローンの比較表

札束のイラスト

金利だけ比べて決めようと思ったら、そう単純ではありませんでした。
金利以外の費用も計算に入れないといけないのです。

我が家では、表計算シートに、下表左欄の項目を入力して算出しました。
金額は、それぞれの銀行のウェブサイトでシミュレーション。

条件が変わるとシミュレーションし直しでこれまためんどくさいです。

住宅ローンでかかるお金

  • 利息合計(変動金利、固定金利、期間限定の固定金利、ミックスなど多彩)
  • 融資手数料
  • 保証料などの諸費用
  • 団体信用保険のシミュレーション金額合計
  • 保険などのサービス

金額以外に考慮すべきこと

  • 保険機能(保険金支払いの条件がさまざま)
  • ショッピング割引等の付帯サービス

団体信用保険をつけるのが普通ですが、我が家では、所得保障保険に入っているので、つけなくてもよいのではないかという話も出ました。
ただ、三大疾病になったら住宅ローンが無料に、というような健康保険の機能は魅力。
今の健康保険は解約しちゃおうか。
けど、住宅ローンを払い終わる頃に健康保険に入り直せるかな。
がんと診断されただけで残りのローンの支払いが不要なもの、就業不能状態が90日以上続くことが条件のもの、など、条件もまちまちなので注意です。

どのリスクを重視するか。選択ですね。

金利で言えば、ネット銀行が安くて魅力的ですが、比較的審査に時間がかかること、書類を自分で準備しなくてはいけないのがちょっと大変です。
電話対応は親切で分かりやすいのですが、疑問にも思わないことは気づきません。
少しでも理解があいまいな点があれば、すぐに電話しましょう。

リフォーム業者の選びかた

笑顔で万歳している家

我が家は現在、契約を終えたところで、リフォーム業者の選定中です。
リフォーム業者の見積もりは各社バラバラ。
比べにくくて困りますが、そこに会社の態度が見えるなと感じました。

一社に決め打ちするのも危険だし、あまりたくさん比較するのも、内見の日程調整などが大変なので、3社くらいで比較するのがオススメです。
配管などの確認をしなくては見積もりが作れないので、現地調査が必要なのですが、売主さんが住んでいるので、日程調整してもらわないといけないのです。
内見の際に、住んでいる人の前で、「ここは変えたい。ここも。ここも」と話をするのが気まずくて、そのときは遠慮するものの、後から希望が増えてしまうということもありました。

でも、リフォームは楽しい。
自分の好みの家にできるので、リフォームされていない物件でよかったなと思います。
まだまだ忙しい、でもワクワクする日々が続きます。

ライター「すぎラボ」ヤリタガリ

 

このページに関するお問い合わせ

子ども家庭部管理課庶務係
〒166-8570 東京都杉並区阿佐谷南1丁目15番1号
電話:03-3312-2111(代表) ファクス:03-5307-0686